18. 03. 2013 - Das Haus und die Sonderwünsche
Ende 2012 haben wir uns entschieden: Wir wollen bauen, und zwar in Lützelsachsen. Dies ist ein Stadtteil von Weinheim, etwa 15 km von Mannheim entfernt. Dort wurde gerade ein neues Baugebiet mit exzellenter Verkehrsanbindung eröffnet. Wie sich herausstellte, ist ein großer Teil der Grundstücke von Bauträgern direkt aufgekauft worden. So ein Bauträger bietet Grundstück und fertiges Haus als ein komplettes "Werk" an. Der Kunde ist am Ende nur Käufer, während der Bauträger auch der Bauherr ist.
Andere Grundstücke wurden von der Stadt verkauft, so dass der Käufer darauf ein selbst geplantes Haus oder auch ein Fertighaus errichten kann.
Da wir die "Verlosung" der städtischen Baugrundstücke schon verpasst hatten und uns die Betreuung des Baus durch eine Firma als die stressärmere Alternative erschien, haben wir uns nach einigen Vergleichen, Überlegungen und Verhandlungen für die Hanseatische Immobilien Treuhand Gmbh & CO. (hit) als Bauträger entschieden. Diese eigentlich bei Hannover ansässige Firma errichtet in Lützelsachsen einige Reihen- und Doppelhäuser und ist dort mit einem recht schicken Verkaufspavillion vertreten, durch den wir eher zufällig auf das Unternehmen aufmerksam wurden.
Weil wir uns mit traditionellen Aussehen eines Satteldachs nicht so recht anfreunden konnten und die Dachterasse reizte, wählten wir den Haustyp "Triomvirat", ein 2½-geschossiges Reihenhaus mit Pultdach, Keller und ca. 145 m² Wohnfläche.
Eigentlich hätte im März schon mit den Erdarbeiten begonnen werden müssen, aber der Baubeginn wurde ohne Angabe von Gründen um etwa einen Monat verschoben. Ob es daran liegt, dass es manchmal noch Frost gibt? So liegt das Grundstück immer noch so da, wie wir es schon vor Monaten gesehen haben.
Die von uns geplanten Sonderwünsche sind im Einzelnen:
- Verschiebung Wand zwischen Gästezimmer und Bad im DG
- Badezimmer DG: Schiebetür (in die Trockenbauwand hinein)
- Keine Tür für Wohnzimmer (nur Rahmen, vorbereitet für Glastür)
- Verbreiterung Türöffnung zum Wohnzimmer auf mindestens 1,05 m, besser mehr
- Verschiebung Tür Gäste-WC weg von Eingangstür
- Decken-Einbauspots → Dosen und evtl. Leitungen mit einbetonieren!
- Glastür zur Küche
- Verschiebung Wand Kinderzimmer / Elternzimmer
- Zusätzliche Wand im Elternzimmer (Trockenbau)
- Zweites Waschbecken oder Doppelwaschtisch und bodengleiche Dusche ohne Einstiegskante im OG Bad
- Heizkörper in beiden großen Kellerräumen
- Dezentrale Lüstungsanlage geplant, Styropor-Einbaukästen werden beigestellt (Küche, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Gästezimmer, Family-Studio)
- Abluft-Dunstabzugshaube in der Küche geplant, Wanddurchführungselement wird beigestellt
- zahlreiche Leerrohre geplant, insbesondere im Wohnzimmer, auch in den Keller
- Unsichtbare Sat-Anlage vorbereiten, auch Kabel, Verteilung im Keller
- Fußbodenheizung so auslegen, dass eine niedrige Vorlauftemperatur (≥ 30 °C) möglich ist
Uns ist bei all diesen Dingen nicht ganz klar, bis wann diese Änderungen festgelegt werden müssen - die größte Sorge ist, irgendwann zu hören, wir hätten uns zu spät geäußert! Immehin wurden uns die Preise für die meisten der Sonderleistungen bereits vom Vertriebspartner der Baufirma zugesagt, wenn auch nur mündlich...
Ein großer Teil unserer Änderungswünsche ist entstanden, als wir mit einem Computermodell des Hauses die Einrichtung geplant haben. Dies kann ich jedem empfehlen, der einen Hausbau plant! Das von mir verwendete Programm heißt Sweethome 3D und ist für alle gängigen Betriebsysteme frei erhältlich. Nach einer kurzen Einarbeitungsphase mit dem Tutorial ist es recht intuitiv bedienbar. Mittels Raytracing liefert pdas Programm einen sehr realistischen Eindruck davon, wie die Räume später mal aussehen können, und dank automatischer Bemaßungen wird die Planung und Dokumentation ein Kinderspiel. Alle hier gezeigten Gomputergrafiken wurden mit diesem Programm erstellt.
28. 03. 2013 Lüftungskonzept und professionelle Hilfe
Für unsere Entscheidungsfindung war neben dem Preis, dem Haustyp und der Qualität der Beratung im Pavillion auch das Kennenlernen einiger unserer zukünftigen Nachbarn ein ausschlaggebender Faktor. Allesamt handelt es sich um junge Leute, mit denen wir uns auf Anhieb gut verstanden. So hat es sich ergeben, dass wir bereits einige Erfahrungen und Ideen bezüglich des Hausbaus augetauscht haben und sogar gemeinsam auf einer Messe waren, um uns verschiedene Belüftungsanlagen anzusehen. Die Perspektive, im Winter nicht mehr lüften zu müssen und trotzdem immer frische Luft zu haben ohne Wärme zu verlieren, erschien uns sehr attraktiv.
Grundsätzlich sind zenrale und dezentrale Lüftungssysteme zu unterscheiden. Die zentrale Lösung basiert auf einer einzelnen Anlage, die die Frischluft über Kanäle in die verschiedenen Räume befördert. Dies ist bei Fertighäusern recht einfach zu realisieren, bei massiven Decken und Wänden jedoch nur mit einigem Aufwand. Zudem sind die Kanäle schwer zu reinigen und verschlechtern die Schallisolation der Räume untereinander.
Bei dezentralen Systemen braucht jeder zu belüftende Raum ein eigenes Gerät. Bestenfalls können sich zwei Räume eine Einheit teilen. Wegen der Geräuschentwicklung haben wir uns gegen im "Pendelbetrieb" arbeitende Anlagen enschieden, sondern planen den Einbau von kontinuierlich arbeitenden Luft- und Wärmetauschern. Diese gibt es in verschiedensten Ausführungen und sie sind im Normalbetrieb fast unhörbar, wie wir auf der Messe am Stand der Firma Meltem feststellen konnten. Allerdings werden von innen recht große quadratische Kästen an den Außenwänden sichtbar sein - mal sehen, wie wir diese kaschieren können...
Gar nicht so einfach scheint die Wahl des richtigen Bausachvertändigen. Sollen wir in einen Bauherrenverein eintreten oder einen teureren Gutachter, der auf uns irgendwie "professioneller" wirkt, engagieren? Und wieviele Termine sollte es vor Ort geben? Im Moment sind wir uns noch sehr unsicher. Fest steht nur, dass es ohne Sachverständigen nicht geht, da wir alle Laien sind, was den Hausbau angeht. Es ist nur zu hoffen, dass der die hit, also der Bauträger, kooperativ ist - schließlich sollte es doch für alle Beteiligten von Vorteil sein, wenn Baumängel möglichst früh entdeckt werden!
04. 04. 2013 Das Vorplanungsgespräch
Das Gespräch mit dem Bauleiter und seinem Kollegen war weniger schlimm als befürchtet. Man war gut informiert, uns wurde zugehört und wir wurden geduldig beraten. Alle Entscheidungen wurden protokolliert und Zeichnungen provisorisch angepasst.
Dennoch brachte der Termin für uns einige Überraschungen - leider überwiegend negative. Einige unserer Wünsche, die vom Vertrieb vor Vertragsabschluss mit "kein Problem" kommentiert wurden, werden nun kategorisch abgeleht. Dies betrifft zum Beispiel ein schmaleres Fenster im Dachgeschoss oder ein breiteres Kellerfenster. Auch der Einbau von Deckenstrahlern muss nun anders als zunächst gedacht realisiert werden - wenn es überhaubt zu einem vernünftigen Preis geht. Andere Details sind aus technischen Gründen nicht umsetzbar, wie z.B. ein breiterer Durchgang zum Wohnzimmer. Schade - dadurch hätte das Haus deutlich an Charme gewonnen!
Ziemlich geschockt hat mich die Tatsache, dass die Außenwände (ohne Dämmung) lediglich 15 cm dick sind. Dies bedeutet nämlich, dass die Einbaukästen der Lüftungsgeräte mit ihrer Tiefe von 17,5 cm möglicherweise gar nicht eingesetzt werden können. Außerdem ist noch fraglich, ob das Haus mit den Lüftungsgeräten den Status als Effizienzhaus 70 behalten könnte. Da muss ich mal beim Hersteller fragen, und auch unser Bauleiter will sich schlau machen. Ohne diese Geräte würde ein großer Nachteil der Fußbodenheizung zum Tragen kommen: es würde nach dem Lüften sehr lange dauern, bis sich die Raumtemperatur wieder normalisiert hat. Das Wohlfühl-Konzept der Bude hängt also entscheidend davon ab, dass die konstante Belüftung mit Wärmerückgewinnung funktioniert!
Nach der ursprünglichen Planung sollten die Anschlussleitungen für Wärme, Strom etc. zentral längs unter der Häuserzeile durchlaufen. Der Anschluss der Hüuser sollte dann wohl durch ein Loch im Kellerboden erfolgen. Nun sollen die Leitungen aber auf der Nordseite an den Häusern vorbeigelegt werden, und jedes Haus wird über Stichleitungen versorgt. Dies verbessert natürlich die Wartbarkeit, aber bringt auch mit sich, dass es nun ein anderer Kellerraum ist, in dem die Leitungen herauskommen. Einer der beiden großen Räume soll nun als Anschluss- und Technikkeller verwendet werden - das gefällt uns genauso wenig wie unseren zukünftigen Nachbarn. Eigentlich dürfte die hit doch so eine Änderung doch gar nicht durchführen, wenn der andere Plan im Vertrag steht... Auf der anderen Seite sehen wir natürlich auch die Gründe für die Änderung und hoffen, dass wir hier ncoh eine alternative Lösung finden, die nicht den einzigen Kellerraum mit Fenster total verschandelt...
Einige Preise für noch nicht vertraglich vereinbarte Sonderleistungen waren bei dem Panungsgespräch plötzlich viel höher als wir es ursprünglich gesagt bekommen haben, z.B. der für eine bodengleiche Dusche. Der Preis für die Fußbodenheizung, die wir schon im Vertrag haben, ist dagegen für zukünftige Kunden gesunken, obwohl der Typ der Anlage noch gar nicht feststeht. Offenbar war der Verkäufer mit einer veralteten Preisliste ausgerüstet - so etwas hinterlässt bei uns kein besonders gutes Gefühl, auch wenn es theoretisch natürlich auch andersherum hätte laufen können...
Die Herren von der hit waren aber durchaus kreativ und zuvorkommend, indem sie vorschlugen, die Sonderwünsche mit scheinbar übermäßig hoch angesetzten Listenpreisen direkt mit den ausführenden Unternehmen zu vereinbaren. Dies könne durhc technisch andere Lösungen günstiger als die Pauschalpreise kommen und es gebe auch mehr Spielraum für individuelle Ideen wie eine Nische in der Wand der Dusche. Wir sind gespannt, wie das nachher wirklich aussieht - schließlich wollen die Handwerker auch Geld verdienen! Zur Not müssen wir uns eben im Nachhinein noch mit der Maurerkelle bewaffnen und selbst die gewünschten Änderungen realisieren...
Als Lehre aus diesen Dingen sehen wir: Auch bei Zeitdruck müssen unbedingt alle Änderungen am Grundriss und am Ausbau in den Kaufvertrag des Hauses aufgenommen werden, so dass es später keine Überraschungen gibt - weder beim Preis noch bei der Realisierbarkeit! Der Fairness halber ist aber zu sagen, dass ich in anderen Bautagebüchern auch schon ganz andere Horror-Stories gelesen habe. Also mal sehen, wie es weitergeht!
07. 04. 2013 Lüftung geht doch?
Der Vertrieb der Meltem-Lüftungsanlagen hat mir sehr schnell und klar geantwortet - aus seiner Sicht sind weder die Mauerdicke noch der KfW70 - Standard ein Problem. Diese Informationen habe ich dem Bauleiter weitergeleitet - ich bin gespannt, ob ich eine Antwort erhalten werde. Von einem unserer zukünftigen Nachbarn weiß ich immerhin schon, dass der Einbau der Mauerkästen für die Lüftungsgeräte nicht gerade zum Schnäppchenpreis von der Baufirma übernommen werden wird - wenn sie es denn überhaubt macht...
Der Beginn der Bautätigkeit hat sich nun noch weiter verschoben - frühestens Ende Mai soll es soweit sein. Angeblich hängt es an der Baugenehmigung, und es sei aufgrund der Konjunktur auf dem Bausektor sehr schwer, zum geplanten Termin ausführende Firmen zu finden. Ich gehe inzwischen davon aus, dass sich deshalb auch die Fertigstellung der Häuser verschieben wird. Abgesehen davon, dass wir dann erst im kommenden Jahr umziehen könnten, würde das bedeuten, dass wir für unser Bankdarlehen mehr Bereitstellungszinsen als geplant bezahlen müssten. Sehr unschön, und eine ziemliche Überraschung, nach dem der Vertriebspartner der hit vorher sehr großen Optimismus bezüglich des Fertigstellungsdatums zur Schau gestellt hatte!
Eine weitere Aussage unseres Bauleiters möchte ich an dieser Stelle noch hier festhalten: Ein von uns engagierter Baugutachter würde von ihm nicht unterstützt. Es würden keine Baupläne ausgehändigt, und überhaupt dürften wir die Baustelle nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung seinerseits betreten. So eine Regelung zu treffen ist natürlich das gute Recht der Baufirma und hat auch Gründe wie die Haftung bei Unfällen. Die Art, wie uns (bzw. unseren zukünftigen Nachbarn) diese Einschränkung präsentiert wurde, hat bei mir jedoch ein eher unangenehmes Gefühl ausgelöst. Vertrauensbildende Maßnahmen sehen anders aus. Bin ich als Kunde wirklich nur ein Störfaktor für meinen Vertragspartner, die Hanseatische Immobilien Treuhand?
03. 05. 2013 Teurer Kompromiss und Maimarkt
Es steht fest - unabhängig von der technischen Machbarkeit möchte der Bauträger den Einbau der von uns ausgewählten dezentralen Lüftungsgeräte nicht unterstützen. Weiß der Himmel, weshalb... Als Alternative wird uns immerhin eine zentrale Lüftungsanlage angeboten. Diese würde im Hausanschlusskeller stehen und von dort aus über Luftschächte alle anderen Räume be- bzw. entlüften. Prinzipiell finde ich diesen Ansatz (Wikipedia-Link) gar nicht schlecht, aber er ist etwa doppelt so teuer wie unsere vorherige Planung. Außerdem bin ich mir noch etwas unsicher, was die Hygiene in den Luftschächten und den Telefonieeffekt zwischen den einzelnen Räumen angeht. Weiterhin wurde mir von einem Anbieter solcher Lüftungsanlagen gesagt, dass die Luftschächte häufig zu einer Verringerung der Deckenhöhe führen - davon wurde mir von der hit nichts gesagt! Trotz der momentan noch eher dürftigen Informationslage wird von uns eine kurzfristige Antwort verlangt - das sollte doch auch anders gehen! Wenn der Bauleiter wenigstens problemlos per Telefon erreichbar wäre...
Auf dem Mannheimer Maimarkt haben wir am letzten Wochenende recht spontan eine Küche gekauft. Die Firmen werben dort mit scheinbar riesigen Rabatten - dennoch waren sehr zähe Verhandlungen notwendig, um einen für uns annehmbaren Preis zu erreichen. Erst eine halbe Stunde nach Messeschluss kam es zum Vertragsabschluss! In den nächsten Tagen müssen wir dann mal im Studio von Friwa-Küchen vorbeischauen, um die detaillierte Planung durchzuführen. Auf der Messe wurden lediglich das Material der Schrankfronten gewählt und einige Extras (wie ein Küchentisch aus Arbeitsplatten-Material und zusätzliche Oberschränke) festgelegt. Später kann dann nach Belieben aus dem gesamten Sortiment des Herstellers gewählt werden, ohne auf die Listenpreise der verschiedenen Schranktypen zu achten. Es ist zu hoffen, dass die Küchenfirma den guten Eindruck von ihr nicht zunichte machen wird, wenn es dann konkret wird! Da man uns als Erstes eine Auftragsbestätigung mit einer niedrigeren Preisgruppe als vertraglich vereinbart zugeschickt hat, haben wir bereits erste Zweifel...
Auch für das Badezimmen haben wir auf der Messe eine neue Idee mitbekommen - es muss doch keine bodenebene Dusche sein, sonderen eine extraflache Brausewanne tut es auch. Diese ist leichter zu reinigen und auch die Abdichtung dürfte leichter bzw. zuverlässiger sein. Die eigentlich schon eingeplante Extra-Wand im Bad entfällt ebenfalls bzw. wird später durch Glas ersetzt. Allein schon wegen solcher Ideen und Tipps von Fachleuten, die wir wegen verschiedener Fragestellungen angesprochen haben, hat sich die Messe gelohnt!
17. 06. 2013 Weder Baubeginn noch Informationen
Es ist eigentlich unfassbar: Ursprünglich hieß es, der Bau unserer Häuserzeile im Neubaugebiet "Lützelsachsen Ebene" solle im März beginnen. Inzwischen ist es Mitte Juni, und das Grundstück liegt immernoch unberührt da. Die letzte Information seitens des Bauträgers, die uns einer unserer zukünftigen Nachbarn weitergegeben hat, ist, dass inzwischen seitens der HIT "alle erforderlichen Unterlagen eingereicht" worden seien. Heißt das im Umkehrschluss, dass dem bislang noch nicht so war? Ich glaub', ich steh' im Wald! Die Hauszeile ist doch schon längst komplett verkauft!
Wenn schon vor Baubeginn derart von der zuvor besprochenen Planung abgewichen wird, stärkt das nicht gerade das Vertrauen in die Zuverlässigkeit unseres Bauträgers. Hinzu kommt die desaströse Informationspolitik. Ein bisschen tut mir der immer freunliche und hilfsbereite Vertriebspartner des Bauträgers leid, der keinen Einfluss auf die tatsächliche Bautätigkeit besitzt und trotz der der beschriebenen Situation das Projekt weiter bewerben muss! Und nebenan stehen schon die Rohbauten der anderen Baufirmen...
Der geplante Einzug noch in diesem Jahr erscheint uns nun völlig unrealistisch und wir fragen uns, ob es im nächsten Winter wohlmöglich zu einem mehrmonatigen witterungsbedingten Baustopp kommen wird. So wird uns der Weg wohl demnächst mal zum Bauherrenverein führen, auch wenn wir strenggenommen ja gar kein Bauherren sind... Hoffentlich kann man uns dort darüber informieren, welche Möglichkeiten wir nun haben und wir uns etwas mehr Planungssicherheit schaffen können!
28. 06. 2013 Zeichen und Wunder
Die letzten Wochen waren bis heute recht arm an Ereignissen. Das Finanzamt möchte von uns bereits die Grunderwerbsteuer für Grundstück, Haus und Sonderwünsche, und der Notar verkündete vor wenigen Tagen, dass nun mit der Baugenehmigung alle Voraussetzungen zur Zahlung der ersten Rate erfüllt seien. Lediglich der im Vertrag vereinbarte "Beginn der Tiefbauarbeiten" und und dessen Nachweis per Baustandsbericht seitens der HIT steht noch aus.
Heute dann die Überraschung: Ein Bagger steht auf der Baustelle! Zwar wurde noch nicht gebaggert, aber immerhin - das Werkzeug steht bereit. Wir sind gespannt, wie die Fläche Ende nächster Woche aussehen wird und vor allem, wie es dann in den nächsten Monaten weitergeht!
Ein weiterer wichtiger Punkt ist bereits erledigt, und das ist die Küche. Da ist die Planung bereits fertiggestellt und wir warten darauf, dass wir vom Küchenstudio den Installationsplan erhalten. Ein Esstisch ist schon dabei, so dass wir diesen Raum in Gedanken nun schon fast abhaken können. Oder sollten da etwa später noch Detailfragen auftauchen? Hm...
Noch ganz am Anfang steht die Planung der Elektroinstallation. Die wird von einem Subunternehmer der HIT übernommen, so dass wir nicht wissen, wie viel Einfluss wir überhaubt nehmen können. Natürlich können die Position und Anzahl der Steckdosen und Schalter bestimmt werden, aber wie mag es mit einer Heimautomatisierungs-Lösung aussehen?
Das Homematic - System scheint sich finanziell in einem vernünftigen Rahmen zu befinden und wurde von Kollegen bereits gelobt. Für einen Ingenieur ist so eine Anlage natürlich ein herrliches Betätigungsfeld - die Möglichkeiten sind nahezu grenzenlos. Wenn man keine Funkschalter verwenden möchte, dann muss aber bereits bei der Verkabelung der Lichschalter, Lampen, elektrischen Rolladen usw. bedacht werden, dass alles zentral in den Unterverteilungen gesteuert werden soll. Oder man legt ein Buskabel überall hin und setzt auf dezentrale Sensoren und Aktoren. Es darf bezweifelt werden, dass jeder Meister des Elektrohandwerks mit dieser Technik vertraut ist oder gar Empfehlungen aussprechen kann. Nach den bisherigen Erfahrungen mit ausgefallenen Sonderwünschen würde es mich nicht wundern, wenn die Idee mit der Heimautomation sogar komplett abgelehnt würde, selbst (oder besonders dann,) wenn wir eine detaillierte Planung vorgeben würden. Mal sehen...
Weiter geht's mit dem Bautagebuch auf der nächsten Seite!